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Mar, 2023

Propriétaires immobiliers – Important à savoir.

par Beaulieu et associés / Autres /

À tous nos clients qui sont propriétaires d’immobiliers résidentiels,


Lors du budget 2021, le gouvernement fédéral a annoncé la mise en place d’une nouvelle taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU). L’objectif étant de taxer les propriétaires non-résidents qui laissent leurs logements vacants pour simple but de spéculation.


Si vous êtes un propriétaire de bien immobilier résidentiel et que vous détenez des biens visés au 31 décembre 2022, vous aurez cet hiver un nouveau formulaire à compléter, par immeuble visé, soit le formulaire UHT-2900.


La production doit se faire avant le 30 avril 2023, sous peine de pénalités importantes.


Qui doit produire :

Tous les propriétaires immobiliers au 31 décembre d’une année civile SAUF :

  • un citoyen canadien ou un résident permanent du Canada;
  • une société dont les actions sont cotées à une bourse de valeurs canadienne;
  • une personne qui détient un droit sur un immeuble résidentiel en tant que fiduciaire d’une fiducie à large participation;
  • un organisme de bienfaisance enregistré;
  • une coopérative d’habitation;
  • une municipalité ou tout autre organisme de services publics ou mandataire d’un gouvernement.

Si vous êtes un particulier citoyen canadien propriétaire immobilier, vous n’êtes pas visé par la présente règle.

Les copropriétaires d’un immeuble visé doivent chacun produire un formulaire.

Cela signifie donc que toutes les sociétés privées, sociétés de personnes et fiducies qui sont propriétaires d’un ou de plusieurs immeubles résidentiels au Canada, seront visés par cette nouvelle obligation de production. Les particuliers qui sont non-résidents (ni citoyen canadien, ni résident permanent) devront aussi produire ce formulaire.

Note importante pour les fiducies et pour les sociétés de personnes :

  • En ce moment, la législation nous amène à conclure que pour les fiducies, chaque fiduciaire devra produire ce formulaire pour le compte de la fiducie. Pour les sociétés de personnes, c’est la même logique qui s’appliquera, chaque associé devra produire ce formulaire.

Quels immeubles sont visés par la TLSU :

La TLSU vise les immeubles résidentiels situés au Canada. Plus précisément, cela désigne :

  • les maisons individuelles (contenant jusqu’à trois unités d’habitation);
  • les maisons jumelées;
  • les maisons en rangée;
  • les logements en copropriété;

En résumé, cela vise les immeubles triplex et moins.  Les immeubles plus importants ne sont pas visés par cette obligation de produire.

Plus de détails sont disponibles sur le site de l’Agence du revenu du Canada. https://www.canada.ca/fr/services/impots/taxes-daccise-droits-et-prelevements/taxe-sur-les-logements-sous-utilises.html


À titre d’exemple : les fiducies de protection d’actifs, les sociétés agricoles détenant des propriétés sur leurs terres (les sociétés de personnes aussi) seront visées par cette obligation de produire.

Exceptions à l’assujettissement :

Si à la lecture des points précédents 1 et 2, vous êtes visés par cette taxe, des exceptions au paiement de cette taxe existent. Il faudra toutefois produire le formulaire prescrit pour s’en exempter. En voici un résumé :


Exemptions fondées sur votre situation de propriétaire

  1. Lieu de résidence habituelle.
  2. Occupation admissible. 
  3. Inaccessibilité durant certaines saisons.
  4. Sinistre ou condition dangereuse.
  5. Rénovation ou construction. 
  6. Construction en vue de la vente.
  7. Année d’acquisition. 
  8. Décès du propriétaire. 
  9. Personne morale canadienne déterminée. 
  10. Associé d’une société de personnes canadienne déterminée.
  11. Fiduciaire d’une fiducie canadienne déterminée. 
  12. Région visée par règlement. 


Vous pouvez lire plus loin sur les exemptions énoncées ci-haut. Plus de détails sont disponibles sur le site de l’Agence du revenu du Canada. https://www.canada.ca/fr/services/impots/taxes-daccise-droits-et-prelevements/taxe-sur-les-logements-sous-utilises.html

À noter que pour la plupart de nos clients qui sont des sociétés, fiducies ou sociétés de personnes, les exemptions visées à utiliser seront les exemptions 9, 10 et 11.

Si vous n’êtes pas visés par aucune exemption, vous devez alors calculer et payer la taxe.


Calcul de la taxe :

La taxe correspond à 1% de la valeur de l’immeuble résidentiel au 31 décembre 2022, multiplié par le pourcentage de propriétés dans cet immeuble.

Pour déterminer la valeur de l’immeuble résidentiel, il existe 2 méthodes. On peut utiliser la valeur imposable (compte de taxes municipales). On peut aussi utiliser la juste valeur marchande provenant d’une évaluation en produisant un choix auprès de l’ARC.

Délais et conséquences de production :

Tous les propriétaires visés ont jusqu’au 30 avril annuellement prochain pour produire. Toutefois, cette année la limite est le 1er mai 2023 car le 30 avril est un dimanche.

La non-production de la déclaration annuelle peut entraîner d’importantes pénalités soit :

  • 5 000 $ si la personne est un particulier
  • 10 000 $ si la personne n’est pas un particulier

Cela est applicable que vous ayez ou non la taxe à payer


Quoi faire si vous devez produire :

Suite à cette lecture, si vous devez produire, il est très probable que vous n’ayez pas de taxes à payer mais seulement à compléter le formulaire pour vous en exempter.

Voici la marche à suivre :

  1. Trouvez votre numéro d’identification fiscale :
    1. Particuliers, fiduciaires de fiducie et associés de SENC : votre numéro d’assurance sociale.
    2. Société : votre numéro d’entreprise avec l’identificateur RU de l’ARC. Il faut demander d’obtenir ce numéro à l’ARC.
    3. Pour les personnes morales et fiducies, vous devez faire la demande en utilisant le lien suivant :
      1. https://www.canada.ca/fr/agence-revenu/services/impot/entreprises/sujets/inscrire-votre-entreprise/comment-sinscrire.html
  2. Pour faire une production en ligne du formulaire : vous devez demander un code d’accès en ligne à l’ARC : https://apps.cra-arc.gc.ca/ebci/sres/ext/prot/ntrDcAcctTyp.action
  3. Complétez le formulaire.
  4. Soumettez-le, voici les moyens :
    1. En ligne : https://apps.cra-arc.gc.ca/ebci/sres/ext/pub/ntrUhtFlng?request_locale=fr_CA
    2. Par la poste au centre fiscal de Sudbury pour les contribuables au Québec.


Commentaire :

Pour la plupart d’entre vous, il s’agit d’une nouvelle formalité administrative seulement, mais elle vient avec d’importantes conséquences si elle n’est pas rencontrée.

Nous pouvons vous aider :

  • Si vous désirez notre assistance pour vous conformer ou pour analyser votre situation, veuillez nous contacter dès que possible. Des frais s’appliqueront selon nos tarifs horaires.
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